Beaucoup de retraités possèdent un petit logement qu’ils louent depuis des années. C’est souvent un complément de revenu bienvenu, parfois un placement pensé pour « plus tard ». Et puis, un jour, ce « plus tard » arrive. On voudrait se rapprocher de ses enfants, trouver un logement de plain-pied plus adapté à ses genoux ou à son cœur, ou installer tout près de soi un parent qui commence à perdre en autonomie. La loi le permet. Mais elle encadre la démarche de près, et une petite erreur peut retarder le projet de plusieurs années.
Le cas de Monique, 71 ans, et de sa mère Jeanne, 93 ans
Monique est retraitée depuis une dizaine d’années. Elle possède un deux-pièces au rez-de-chaussée, à deux rues de chez elle, qu’elle loue vide depuis le 1er juin 2024 à un jeune couple. Sa mère, Jeanne, vit seule au troisième étage d’un immeuble sans ascenseur, à quarante kilomètres. Depuis sa dernière chute, elle ne sort presque plus, et Monique fait la route trois fois par semaine. « Si maman habitait à deux rues, je pourrais passer la voir matin et soir, sans m’inquiéter à chaque coup de téléphone », confie-t-elle.
Son idée est simple : récupérer le deux-pièces pour y installer Jeanne. Elle est réalisable, à condition de respecter les règles prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les locations de logements vides.
Qui peut bénéficier de la reprise ?
Le propriétaire peut reprendre son logement pour y habiter lui-même. Il peut aussi le reprendre pour y loger un proche, mais la liste est limitative. Peuvent en bénéficier son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et ses descendants, ainsi que les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire ou concubin.
Jeanne est la mère de Monique : elle fait donc bien partie des bénéficiaires possibles. Un frère, une nièce ou un ami proche, en revanche, ne peuvent pas justifier une reprise, aussi touchante que soit la situation.
Le bon moment : l’échéance du bail, six mois à l’avance
On ne peut pas reprendre son logement n’importe quand. Le congé ne vaut que pour la date d’échéance du bail. Quand le propriétaire est un particulier, le bail d’un logement vide dure au moins trois ans, puis se renouvelle ou se reconduit. Il faut donc repérer cette date, puis compter six mois en arrière : c’est le préavis minimum que le locataire doit recevoir.
Pour Monique, le bail signé le 1er juin 2024 arrive à échéance le 31 mai 2027. Le congé doit avoir été reçu par les locataires au plus tard le 30 novembre 2026. Le délai court à partir de la réception, et non de l’envoi : mieux vaut s’y prendre plusieurs semaines avant la date limite. Si l’échéance est manquée, le bail repart pour trois ans et le projet est reporté d’autant.
Un projet réel et sérieux, qu’il faut pouvoir montrer
La loi demande au propriétaire de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut le vérifier. Il ne s’agit pas de remplir un dossier médical complet, mais de pouvoir montrer, si besoin, que le projet correspond à une vraie situation.
Dans le cas de Monique, plusieurs éléments parlent d’eux-mêmes. Il y a l’âge de Jeanne, sa chute récente, un certificat de son médecin qui recommande un logement sans escalier, l’éloignement actuel et la proximité du deux-pièces avec le domicile de sa fille. Il est utile de rassembler ces pièces dès le départ et de les conserver. Elles rassurent aussi le propriétaire lui-même, qui sait qu’il agit dans les règles.
Rédiger et envoyer le congé sans faux pas
Le congé pour reprise doit indiquer le motif, c’est-à-dire la reprise pour habiter. Il doit aussi préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire, ainsi que le lien qui l’unit au propriétaire. Monique doit donc écrire noir sur blanc que le logement est repris pour sa mère, Jeanne, en indiquant son adresse actuelle. Une mention manquante suffit à rendre le congé nul.
Une notice d’information, prévue par arrêté, doit être jointe au congé. Elle rappelle au locataire ses droits et les recours possibles. Le congé peut être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, délivré par un commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le commissaire de justice offre la date de réception la plus sûre, ce qui compte quand l’échéance approche.
Une erreur de forme oblige à attendre l’échéance suivante, parfois trois ans plus tard. Pour éviter ce scénario, beaucoup de propriétaires choisissent de se faire accompagner pour délivrer un congé valable à son locataire. Le cabinet Mon Avocat Bailleur, spécialisé dans les relations entre propriétaires et locataires, peut par exemple relire ou rédiger l’acte avant son envoi.
Et si le locataire est lui-même âgé ?
La loi protège les locataires âgés aux revenus modestes. Un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté sans lui proposer un autre logement adapté à ses besoins, dans un secteur géographique proche.
Cette protection connaît toutefois deux exceptions. Elle ne s’applique pas lorsque le propriétaire est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans. Elle ne s’applique pas non plus lorsque ses propres ressources sont inférieures à ce même plafond. Les âges s’apprécient à la date d’échéance du bail, et non au jour de l’envoi du congé. Monique, qui aura 71 ans à l’échéance, ne serait donc pas tenue de proposer un relogement, même si ses locataires avaient plus de 65 ans. La question mérite pourtant d’être posée avant tout envoi, car elle change parfois tout.
La reprise de façade : une fausse bonne idée
Il peut être tentant d’invoquer une reprise pour se libérer d’un locataire, puis de relouer plus cher ou de vendre. C’est une fraude. Un congé frauduleux expose un particulier à une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 euros. Le locataire évincé peut, en outre, demander réparation de son préjudice. Si le projet change en cours de route, par exemple si le parent entre finalement en établissement, mieux vaut demander conseil plutôt que de laisser les choses en l’état.
Prévenir le locataire avec tact
Un congé reste un moment délicat, pour le locataire comme pour le propriétaire. Rien n’interdit d’en parler de vive voix avant l’envoi officiel, en expliquant simplement la situation. La plupart des gens comprennent très bien qu’une fille veuille installer sa mère de 93 ans près d’elle. Prévenir tôt laisse aussi au locataire le temps de chercher sereinement un nouveau logement. Une annonce bien faite aide souvent à garder de bonnes relations jusqu’à la remise des clés et à préparer un état des lieux de sortie sans tension.
En résumé, anticiper reste la clé
Reprendre son logement pour soi ou pour un parent âgé est un droit, à condition de respecter le calendrier, la forme et l’esprit de la loi. Vérifiez la date d’échéance de votre bail longtemps à l’avance, idéalement un an avant. Rassemblez ce qui montre que votre projet est réel, parlez-en avec votre locataire, et faites vérifier votre congé avant de l’envoyer. Pour Monique, il reste un peu plus d’un mois. C’est suffisant, à condition de s’y mettre dès maintenant.
